Klienci deweloperów będą lepiej chronieni
2015-05-21, 23:08
UOKiK chce zlikwidować otwarte rachunki powiernicze, na które trafiają wpłaty klientów firm budowlanych. Tak zwana ustawa deweloperska, które weszła w życie trzy lata temu, wprowadziła dwa główne typy rachunków powierniczych. Jeden z nich: otwarty, zdaniem Urzędu, nie gwarantuje bezpieczeństwa pieniędzy gromadzonych przez klientów.
Posłuchaj
– Obecnie pieniądze konsumentów mogą być gromadzone w otwartych rachunkach powierniczych lub rachunkach zamkniętych. Jeżeli chodzi o rachunki otwarte, to deweloper ma dostęp do pieniędzy konsumentów tam gromadzonych, zgodnie z postępem budowy. Jeżeli chodzi o rachunki zamknięte, to deweloper może korzystać ze środków dopiero po przeniesieniu własności nieruchomości, własności tego mieszkania na nabywcę, czyli na konsumenta – mówi Dorota Karczewska, wiceprezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, która była gościem radiowej Jedynki.
Do niedawna UOKiK nie wychodził z pomysłem likwidowania otwartych rachunków powierniczych. Pomysł zmian jest inspirowany nowym prawem restrukturyzacyjnym.
– W obecnym stanie prawnym, środki gromadzone zarówno na rachunkach otwartych i zamkniętych stanowią odrębną masę upadłości. Natomiast, jeśli te środki są inwestowane w nieruchomość, to również ta nieruchomość i posadowiony na niej budynek stanowią odrębna masę upadłości, a co za tym idzie przynależą one tylko konsumentom – mówi wiceprezes UOiKK.
Czyli, obecnie, gdy deweloper ma kłopty - pieniądze klienta są zabezpieczone. - Istnieje znaczna redukcja ryzyka po stronie nabywcy - mówi wiceprezes UOKiK.
Teraz rodzi się zagrożenie.
– Nowe prawo restrukturyzacyjne proponuje takie rozwiązania, gdzie nieruchomości nie będą już stanowiły odrębnej masy upadłości przynależnej konsumentom, ale będzie to taka część masy upadłości, z której zaspokoić się będą mogli także inni wierzyciele. A zatem jeśli deweloper zaciągnął kredyt i jego bank ustanowił na tej nieruchomości hipotekę, a ta hipoteka była wcześniej wpisana niż wierzytelności konsumentów, to w pierwszej kolejności z tej nieruchomości zaspokoi się bank, a nie konsumenci i to osłabia ochronę konsumentów, a przede wszystkim ochronę środków, które oni inwestycja w przedsięwzięcie deweloperskie – wyjaśnia Dorota Karczewska, wiceprezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
A to znaczy, że otwarty rachunek powierniczy nie będzie skutecznie chronił klienta.
– Ryzyko po stronie konsumenta rośnie – podkreśla gość Jedynki.
Natomiast rachunki zamknięte będą chronić interesy klientów.
– Ten rachunek skutecznie zabezpieczy interesy konsumentów do końca realizacji inwestycji, do momentu przeniesienia prawa własności z dewelopera na konsumenta – dodaje Dorota Karczewska.
Jednak nie wszystko jest jeszcze przesądzone
– Gdyby w toku prac nad ustawą restrukturyzacyjną zaszły jakieś zmiany, wówczas my także będziemy na te zmiany reagowali elastycznie – mówi Dorota Karczewska, wiceprezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
W opinii wiceprezes na rozwiązania trzeba patrzeć systemowo, nie w kontekście jednej ustawy, ale prawa jako całości.
Zamknięte rachunki są bezpieczniejsze
– Rachunek powierniczy, to nasz indywidualny rachunek w banku. W rachunku otwartym bank etapami wypłaca nasze środki deweloperowi. Jeden etap budowy, jedna transza. W rachunku zamkniętym pieniądze są gromadzone na rachunku bankowym, a bank wypłaca je deweloperowi dopiero w momencie podpisania umowy ostatecznej. To jest dla klientów korzystniejsze – wyjaśnia Monika Bielicka z Federacji Konsumentów.
Gdy deweloper np. ogłosi upadłość, to bank wypłaci klientom całość zgromadzonych środków. Ale z drugiej strony firmy budowlane nie chcą zawierać takich rachunków, bo środki nie są im wypłacane.
Inną sprawą jest to, że obecnie tylko nieco ponad połowa mieszkań oferowanych przez deweloperów ma w ogóle jakiekolwiek rachunki powiernicze. To dlatego, że część firm celowo rozpoczynała budowę inwestycji mieszkaniowych przed kwietniem 2012 roku, czyli przed wejściem w życie ustawy.
Mała popularność rachunków zamkniętych
Zamknięte rachunki powiernicze w praktyce w ogóle nie są stosowane.
– To mogą być bardzo pojedyncze przypadki dla bardzo małych inwestycji, gdzie inwestor z własnych kapitałów buduje kilkanaście mieszkań. Być może jakieś domy jednorodzinne, natomiast ja nie znam takiego przypadku – mówi Jacek Bielecki z firmy Marvipol.
W ustawie zapisane są też odmiany otwartych rachunków powierniczych – z gwarancją ubezpieczeniową i bankową. Ale istnieją one tylko na papierze.
– To nie działa i banki nie są w stanie znaleźć takiego produktu, bo to by wymagało ogromnych zabezpieczeń. Każda gwarancja udzielana przez instytucję bankową albo ubezpieczeniową musi być zabezpieczona majątkiem większym niż wartość tej gwarancji. Ta gwarancja musiałby być w wartości całej inwestycji. Firmy deweloperskie nie mają takich zabezpieczeń – mówi Jacek Bielecki.
Ceny będą rosły
Jeśli deweloperzy będą zmuszeni korzystać tylko z zamkniętych rachunków powierniczych, będą musieli finansować budowę mieszkań tylko ze środków własnych albo z kredytów. Dla klientów będzie to oznaczać wzrost cen.
– W przypadku rachunku zamkniętego, koszty będą mniej więcej o 5 proc. wyższe niż w przypadku rachunku otwartego. Jeżeli więc cena metra kwadratowego mieszkania kupowanego od dewelopera to 6-7 tys. za metr, to gdy dodamy wyższe koszty związane ze stosowaniem rachunku zamkniętego, trzeba doliczyć 300-400 zł w przeliczeniu na metr – mówi Bartosz Turek z Lion’s Banku.
Nawet kilkanaście procent drożej
A wzrost cen może być jeszcze większy.
– Na pewno to kilkanaście procent. Wszystkie koszty z tym związane trzeba pokryć. W tej chwili realizujemy inwestycje wartości 100 mln złotych, a korzystamy z kredytu na poziomie kilku milionów złotych. Resztę finansujemy z własnych pieniędzy albo wpłat klientów. Musielibyśmy zwiększyć finansowanie do co najmniej 80 mln zł. Prawdopodobnie uzyskalibyśmy ten kredyt, ale jestem pewien, że większość firm, które realizują podobne inwestycje, nie uzyskałaby od banków finansowania w tak dużym zakresie – dopowiada Jacek Bielecki.
Mniej firm, to wzrost cen
A mniejsza liczba firm na rynku też pociągnie za sobą wzrost cen mieszkań.
Chociaż tuż przed ewentualnym wejściem w życie poprawek do ustawy, krótkoterminowo ceny mogłyby jednak zacząć spadać.
– Może się okazać, że wielu deweloperów na gwałt będzie próbowało rozpocząć jak najwięcej inwestycji, jeszcze pod władzą starej ustawy. Możemy spodziewać się w takim wypadku dużego boomu inwestycyjnego, mnóstwa rozpoczynanych inwestycji, bardzo dużej podaży nowych mieszkań, co w krótkim terminie może doprowadzić do okresowo niższych cen – uważa Turek.
Ale w dłuższej perspektywie czasowej większe bariery wejścia na rynek i wyższe koszty finansowania projektów z pewnością przełożą się na ceny nowych mieszkań.
Deweloperzy mówią o wzroście cen
Pomysł Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów ostro krytykują deweloperzy, którzy uważają, że będzie to cios w całą branżę.
– To jest kwestia kosztów. Kredyt jest oprocentowany i trzeba te koszty ponosić i siłą rzeczy te koszty będą musiałyby być przeniesione na ceny mieszkań. A więc w sytuacji takiego rynku, jaki mamy, czyli gdzie ceny są stabilne, a sprzedaż rośnie i nie ma wskazań, by powstawała jakaś bańka nieruchomościowa: nagle ceny mieszkań zaczęłyby rosnąć – tłumaczy Grzegorz Kiełpsz, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich, który był gościem PR 24.
Groźba upadków mniejszych firm
A mniejsze firmy obawiają się, że forsowane przez UOKiK rozwiązanie może wyeliminować część z nich z rynku, bo najpewniej nie wszystkie dostaną kredyt na sfinansowanie całej inwestycji albo gwarancję bankową lub ubezpieczeniową dla powierniczego rachunku otwartego.
– To byłoby nieuniknione, gdyby ta zamiana weszła w życie. Mali deweloperzy nie daliby rady i musieliby wypaść z rynku. A jedna z firm, która sprzedaje ok. dwóch tysięcy mieszkań rocznie obliczyła, że do płynności potrzebowałaby dodatkowych ok. 500 mln zł rocznie – dodaje Grzegorz Kiełpsz.
A dziś kondycja firm deweloperskich jest zdaniem eksperta bardzo dobra. Firmy nie zwalniają tempa budowy nowych mieszkań. Główny Urząd Statystyczny podał we wtorek, że w pierwszych czterech miesiącach tego roku firmy deweloperskie zaczęły budowę przeszło 25,5 tys. mieszkań, co jest wynikiem o blisko 27 proc. lepszym od ubiegłorocznego.
Banki będą się cieszyć
Potrzebny jest dialog pomiędzy branżą bankową, a branżą deweloperów.
– Mamy świadomość tego, że przy nowych rozwiązaniach prawnych powstaną nowe modele biznesowe i przy dobrym dialogu uda się wypracować dobre rozwiązania z korzyścią dla trzech stron: banków, deweloperów i konsumentów – mówi wiceprezes UOKiK.
Deweloperzy uważają, że przy nowych rozwiązaniach potrzebnych będzie 25 mld kredytów każdego roku, by utrzymać dzisiejszy poziom produkcji mieszkań.
W innych krajach klienci są lepiej chronieni
Zdaniem Doroty Karczewska, wiceprezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów klienci firm deweloperskich w innych krajach: w Niemczech, we Francji czy w Norwegii. są znacznie lepiej chronieni niż u nas.
Robert Lidke, Justyna Golonko, Karolina Mózgowiec, Grażyna Raszkowska
