Ceny mieszkań systematycznie rosną. Ale możemy być już w końcówce cyklu rynkowego

Najnowsze dane za marzec 2024 r. wskazują na kolejny wzrost Indeksu Cen Mieszkań w Polsce o 23 proc. w ujęciu rocznym. W stosunku do poprzedniego miesiąca wzrost jest na poziomie niespełna 1,1 proc. Jednocześnie Indeks Cen Mieszkań skorygowany o inflację (ICMi) wzrósł o 20,4 proc. rocznie, z miesięcznym wzrostem o 0,9 proc​​. Ceny nieruchomości w Polsce cały czas rosną. Na zachodzie Europy rynek powoli ulega ochłodzeniu. Możliwe, że polski rynek nieruchomości zachowa się podobnie.

W ciągu zaledwie 10 lat czynsze za mieszkania w Brandenburgii i Berlinie wzrosły prawie dwukrotnie. Sytuacja na niemieckim rynku mieszkaniowym jest poważna: obecnie brakuje ok. 600-700 tys. mieszkań, a czynsze wzrosły w każdym regionie Niemiec. Biorąc pod uwagę rosnące wynagrodzenia i inflację, podnoszenie czynszów nie zaskakuje, ale dwukrotny skok - np. w powiecie Dahme-Spreewald (Brandenburgia) o 108 proc. - już zastanawia.

Analiza czynszów w niemieckich metropoliach pokazuje, że najwięcej muszą zapłacić mieszkańcy Monachium - 19,39 euro za m kw. (12,94 euro w 2014 r.), Frankfurtu - 15,13 euro za m kw. (10,79 euro), Berlina - 14,93 euro za m kw. (7,70 euro) oraz Stuttgartu - 14,41 euro za m kw. (9,57 euro).
Zdaniem eksperta Romana Heidricha mieszkań buduje się zbyt mało.

- Ceny wynajmu kształtowane są przez podaż i popyt, przy czym podaż od lat nie jest w stanie nadążyć za popytem - zauważył. Ocenił, że potrzebne mieszkania nie powstaną także w najbliższych kilku latach, więc sytuacja się nie poprawi.

Heidrich zaznacza, że wprawdzie obecnie ceny nieruchomości i koszty budowy nieco spadają, ale to nie wystarcza.

- Nowe budownictwo mieszkaniowe musi stać się bardziej atrakcyjne - przyznał ekspert, dodając, że odpowiedzialny za to jest zarówno sektor prywatny, jak i rząd federalny.

- Rządowe dotacje są warte rozważenia, jednak równocześnie rządowi brakuje pieniędzy i pojawia się pytanie, skąd powinny pochodzić potrzebne miliardy – podkreślił Heidrich. W jego opinii ogromnym wsparciem dla nowego budownictwa mieszkaniowego byłoby obniżenie z 19 do 7 proc. podatku VAT dla nowych budynków mieszkalnych na wynajem, jednak sam przyznaje, że takie rozwiązanie sprawiłoby, że kraje związkowe utraciłyby miliardy wpływów.

Końcówka cyklu

Z podobnymi problemami mierzą się inne europejskie kraje. Rosnące grono ekspertów twierdzi jednak, że jesteśmy w szczytowym momencie cyklu na rynku nieruchomości. Wymieniają kilka istotnych czynników, które mogą to sugerować.

Pierwszym istotnym czynnikiem, który może wpłynąć na zmianę trendu cen mieszkań, jest tempo wzrostu demograficznego. Od wielu lat obserwujemy spowolnienie wzrostu populacji w wielu krajach, zwłaszcza w krajach rozwiniętych. Mniejsza liczba ludności może oznaczać mniejsze zapotrzebowanie na nowe mieszkania, co mogłoby przyczynić się do stabilizacji lub nawet spadku cen. Jednak warto zauważyć, że tempo wzrostu demograficznego może być zmienną zależną od wielu czynników, takich jak migracje, polityka imigracyjna czy też zmiany społeczne, więc wpływ tego czynnika na rynek nieruchomości nie jest jednoznaczny.

Kolejnym istotnym aspektem, który może zmienić trend cen mieszkań, jest rozwój technologii umożliwiających pracę zdalną. Wraz z rozwojem Internetu oraz narzędzi komunikacyjnych coraz więcej osób może pracować zdalnie, co zmienia tradycyjne wzorce pracy i może prowadzić do zmniejszenia presji na mieszkanie w dużych miastach. O ile wcześniej przyciągające duże metropolie oferowały dostęp do miejsc pracy, kultury i rozrywki, o tyle teraz, dzięki pracy zdalnej, ludzie mogą wybierać bardziej atrakcyjne cenowo miejsca zamieszkania poza centrum.

Dodatkowo, działania mające na celu zwiększenie podaży mieszkań mogą znacząco wpłynąć na przyszłość rynku nieruchomości. Polityka budowlana, inwestycje w infrastrukturę oraz rozwój nowych technologii budowlanych mogą pomóc w zwiększeniu dostępności mieszkań dla szerokiej grupy społecznej. Tworzenie mieszkań socjalnych, mieszkań na wynajem oraz promowanie innowacyjnych rozwiązań w zakresie budownictwa mogą złagodzić problem przystępności cenowej mieszkań, co przyczyni się do stabilizacji lub nawet spadku cen na rynku.

Warto również zauważyć, że globalne zjawiska, takie jak zmiany klimatyczne czy kryzysy ekonomiczne, mogą mieć istotny wpływ na rynek nieruchomości. Ekstremalne zjawiska pogodowe mogą zmniejszyć atrakcyjność pewnych regionów do zamieszkania, podczas gdy kryzysy ekonomiczne mogą prowadzić do spadku popytu na nieruchomości.

• Program Budownictwa Społecznego i Komunalnego. Znaczący wzrost nakładów w najbliższych latach

PR24/IAR/PAP/mib