Kredyty hipoteczne: rekordu z 2018 r. nie będzie, ale wysoki popyt się utrzyma
2019-01-11, 21:55
Ubiegły rok był rekordowy na rynku kredytów hipotecznych. Takiego wyniku - zdaniem analityków - już nie da się osiągnąć, co nie oznacza, że Polacy zrezygnują z inwestycji w nieruchomości.
Posłuchaj
W 2018 roku, mimo rosnących cen nieruchomości, wciąż utrzymywał się spory popyt na mieszkania i kredyty hipoteczne. Ten rok zapowiada się już gorzej. Zanim jednak zajmiemy się prognozą dotyczącą rynku kredytów hipotecznych na 2019 rok, podsumujmy miniony. Analitycy uważają, że był on najlepszy od roku 2011, kiedy to banki udzieliły ich na łączną kwotę 49 mld zł.
Natomiast w 2018 - według danych Związku Banków Polskich - w III kwartałach banki udzieliły kradytów na kwotę 40 mld zł.
- Gdy poznamy dane za cały rok, wydaje mi się, że będzie można śmiało powiedzieć, że był rekordowy. W IV kwartale nie wydarzyło nic, co mogłoby spowodować wyhamowanie akcji kredytowej. Dlatego myślę, że te 49 mld zł z 2011 roku będzie przekroczone - mówił w Polskim Radiu 24 Michał Krajkowski z Notus Finanse w rozmowie z Justyną Golonko.
Program MdM pomógł akcji kredytowej
Ekspert zwrócił uwagę, że na takie zainteresowanie kredytami wpływ miał program MdM, czyli Mieszkanie dla Młodych. - Program wspomógł zarówno rynek kredytowy jak i mieszkaniowy, bo zainteresowanie kredytami było bardzo duże – podkreślił Michał Krajkowski.
Przypomniał, że w grudniu 2017 roku masowo składane były wnioski o kredyty i w I kwartale 2018 roku trzeba było dłużej poczekać na decyzje banku.
- Mogłoby się wydawać, że program MdM był decydujący w 2018 roku. Jednak jeśli popatrzymy na wyniki kwartalne to spośród tych trzech kwartałów, mimo że wypłaty MdM odbywały się głównie z I kw. wcale nie był on najlepszy w całym roku - podkreślił analityk Notus Finanse.
Kolejne kwartały 2018 roku nie były gorsze niż pierwszy z MdM
Analizując dane statystyczne można śmiało stwierdzić, że II i III kwartale - kiedy wpływ rządowego programu był już mniejszy - nic nie zaszkodziło akcji kredytowej i w całym 2018 roku, nawet bez wsparcia MdM wypadłaby ona całkiem dobrze - mówił ekspert w Polskim Radiu 24.
Jego zdaniem na statystyki trzeba też spojrzeć z innego punktu widzenia i bardziej szczegółowo.
Zadziałał efekt bazy
- Jeśli słyszymy, że liczba wniosków kredytowych osób ubiegających się o kredyty spadła, to mógł zadziałać tzw. efekt bazy (zjawisko tłumaczące gwałtowne spadki lub wzrosty na wykresach statystycznych mierzony rok do roku, miesiąc do miesiąca - przyp. red). Dlatego jeśli porównany grudzień 2017 roku do grudnia 2018 roku to widzimy duży spadek w udzielonych kredytach, ale to jest właśnie ten wspomniany efekt bazy - wyjaśnił.
Dobrze zarabiany a kredyty są tanie
Skoro ubiegły rok był rekordowy na rynku kredytów mieszkaniowych warto zastanowić się, co jeszcze spowodowało taką ich popularność? Z jednej strony są tanie, a z drugiej po prostu zarabiamy lepiej i mamy większą zdolność kredytową.
- Mamy tu splot kilku różnych czynników. To prawda, że mamy rekordowo niskie stopy procentowe, więc kredyty są dość tanie i łatwo dostępne. Jednocześnie stać nas na to, żeby te kredyty zaciągać, bo mamy bardzo dobrą sytuację na rynku pracy, niskie bezrobocie, rosnące wynagrodzenia, więc wiele osób stwierdziło, że teraz jest dobry moment na to, żeby kupić mieszkanie - mówił w radiowej Jedynce Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.
Z drugiej strony - zdaniem analityka - ceny mieszkań nie były bardzo wysokie. Jednak w miarę upływu czasu popyt wywindował ceny, dlatego grudzień 2018 roku na rynku kredytów hipotecznych był trochę słabszy. Dlatego też Sadowski, podobnie jak Michał Krajkowski przyznaje, że cały rok 2018 był pod tym względem bardzo dobry dla banków. Wartość kredytów wzrosła o 20 proc. w porównaniu z 2017 rokiem. I obecnie już około 2 mln Polaków spłaca kredyty hipoteczne.
Prognoza trudna, ale możliwa
Rok 2019 może być pod tym względem trudniejszy - tak prognozuje prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej. Jak dodaje to może być ciekawy rok.
- Ale dopiero po kilku pierwszych miesiącach będzie można prognozować. Z jednej strony mogą być wzrosty wartościowe, którym towarzyszy stabilność lub niski spadek liczby kredytów i to jest scenariusz optymistyczny - mówił prof. Rogowski w rozmowie z reporterem Naczelnej Redakcji Gospodarczej Polskiego Radia.
Jego zdaniem możemy też mieć do czynienia ze scenariuszem pesymistycznym, bo mamy sygnały świadczące o spowolnieniu polskiej gospodarki.
- Powstaje pytanie, jak w tym spowolnieniu tempa rozwoju gospodarczego zachowają się potencjalni nabywcy mieszkań. Czy nie przestraszą się i nie wstrzymają swoich decyzji inwestycyjnych - mówił ekspert.
Nadchodzące spowolnienie wzrostu ostudzi zapał do zakupów
Problem polega na tym, że jednak jesteśmy ostrożni i gdy tylko pojawiają się doniesienia medialne o nadchodzących problemach w gospodarce narodowej pogarszają się też nastroje konsumentów.
- Poczucie bezpieczeństwa jest dla nas bardzo ważne. Zaciągamy kredyty duże i długoterminowe, gdy czujemy się bezpiecznie i nie obawiamy się, że za chwilę stracimy pracę. Poza tym ceny mieszkań są dość wysokie i ci którzy dotychczas ich nie kupili mogą chcieć zaczekać aż okres wysokich cen minie – ocenił.
W 2019 roku rekordu kredytowego nie będzie
Zdaniem analityka Expandera rekordu kredytowego z poprzedniego roku już nie pobijemy. Tym bardziej, że banki także muszą mierzyć ryzyko i gdy nadchodzi spowolnienie zwykle zaostrzają politykę kredytową, czyli stawiają kredytobiorcom wyższe wymagania.
- Gdy banki wiedzą, że koniunktura poprawia się chętniej udzielają kredytów. W słabszych latach tak zmieniają kryteria, aby mniej osób mogło się zadłużać a tym samym ograniczają ryzyko dla siebie - wyjaśnił.
Również Michał Krajkowski z Notus Finanse uważa, że w 2019 roku rynek kredytów hipotecznych będzie się rozwijał, ale ciężko będzie osiągnąć poziom z 2018 roku.
- Nie byłoby źle gdybyśmy osiągnęli wyniki z 2017 roku. Musimy pamiętać, że rynek kredytów hipotecznych jest uzależniony od rynku mieszkaniowego. Musimy obserwować co dzieje się rynku mieszkaniowym, mimo że cześć transakcji finansowana jest gotówką, więc jeśli rynek mieszkaniowy będzie się rozwijał, nie będzie załamania, krachu, korekty to rynek kredytowy jako pochodna również będzie się rozwijał - stwierdził ekspert.
Jak Polacy spłacają zobowiązania wobec banków?
W czasie dobrej koniunktury spłacanie kredytów idzie nam bardzo dobrze.
- Było mniej kredytów tzw. zagrożonych ale to się pewnie zmieni, gdy koniunktura się pogorszy - stwierdził Sadowski.
Osoby, w trudnej sytuacji finansowej, które mają kłopoty ze spłatą kredytu mieszkaniowego mogą skorzystać ze wsparcia. Przypomnijmy, że dla nich został powołany specjalny Fundusz Wsparcia Kredytobiorców. Zdaniem Sadowskiego to bardzo dobra forma pomocy, która dotychczas nie była w pełni wykorzystana przez kredytobiorców.
- To jest pomoc na przyszłość. Trzeba myśleć z wyprzedzeniem, gdy pogorszy się koniunktura ten mechanizm będzie bardziej potrzebny np. za kilka lat gdy bezrobocie wzrośnie - dodał.
Kto może skorzystać z Fundusz Wsparcia Kredytobiorców?
Przede wszystkim te osoby, które straciły pracę lub wysokość raty przekracza 60 proc. dochodu. Pomoc od państwa nie może przekroczyć 1,5 tys. zł miesięcznie i dostajemy ją przez 1,5 roku. Później mamy 2 lat na znalezienie pracy, ustabilizowanie sytuacji finansowej i przez kolejne 8 lat zwracamy pieniądze bez odsetek.
- Ale planowane są zmiany, które jeszcze bardziej ułatwią skorzystanie z tego wsparcia. Po pierwsze ma być ono aż 3 lata. Poza tym łatwiej je będzie uzyskać. Próg ma być obniżony do 50 proc. dochodu - wyjaśnił Sadowski.
Jak Polska wypada na tle Europy?
Polacy chętnie kupują mieszkania na kredyt. Pomimo rekordowego 2018 roku nadal jesteśmy na szarym końcu w Europie. Oczywiście ten szary koniec dotyczy wolumenu kredytów, bo ceny mieszkań we Francji, Niemczech, Wielkiej Brytanii są nieporównywalnie wyższe niż u nas.
- Dlatego w tym porównaniu warto brać pod uwagę inny miernik, czyli relację wartości kredytów mieszkaniowych do PKB. W Polsce w 2017 roku udział ten wyniósł 21 proc. i spośród krajów europejskich tylko Węgry i Rumunia miały gorszy wskaźnik - wyjaśnnił Michał Krajkowski z Notus Finanse.
Najwięcej kredytów mieszkaniowych udzielanych jest w Holandii, gdzie wynosi 95 proc. i w Danii 89 proc.
- To są wartości skraje, ale nasze 21 proc. plasuje nas poniżej średniej unijnej, więc potencjał do wzrostów jest spory - dodał.
Nie jest też tak - wbrew powszechnej opinii - że mieszkańcy Zachodu kupują za gotówkę. Tam też popularne są kredyty na nieruchomości, chociaż zakup mieszkań za gotówkę w Polsce dynamicznie rośnie. Oszczędności inwestujemy własnie w nieruchomości.
Michał Krajkowski przyznał, że udział transakcji bezgotówkowych wzrósł w ostatnich latach a jedną z przyczyn są niskie stopy procentowe i po prostu nie opłaca się trzymać pieniędzy na lokatach. Zakup mieszkania pod wynajem daje lepsze zyski.
Naczelna Redakcja Gospodarcza, Katarzyna Walterska, Justyna Golonko, Tomasz Matusiak, ak.
