Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu. Dlaczego jest ich tak mało?
2021-05-12, 08:10
Kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu to kredyt mieszkaniowy, którego oprocentowanie pozostaje niezmienne. Większość kredytów hipotecznych oferowanych w Polsce to kredyty o zmiennym oprocentowaniu. Oferta ze stałym oprocentowaniem jest dostępna w niewielu bankach, a jej warunki często zniechęcają klientów. Dlaczego tak się dzieje?
Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu są łatwiejsze do zrozumienia dla klienta banku niż te o zmiennej stopie procentowej. Główną ich zaletą jest to, że mają one stosunkowo przewidywalne płatności. Każdego miesiąca spłata kapitału i odsetek jest taka sama. Jeśli stopy procentowe kredytów hipotecznych wzrosną po uzyskaniu kredytu mieszkaniowego, w przypadku kredytu o stałej stopie procentowej klient ma zabezpieczenie w postaci niezmiennego oprocentowania kredytu. Oznacza to, że jeśli stopy procentowe spadną po uzyskaniu kredytu mieszkaniowego, klient i tak będzie płacił kwotę od wyższego oprocentowania kredytu. Jeśli stopy wzrosną, to klient wygrywa, płacąc mniej w porównaniu z nowymi kredytobiorcami.
Tajemnica swapa na stopę procentową
Zmiana stóp procentowych wpływa na koszty kredytu i często komplikuje przewidywanie wysokości miesięcznych płatności. Zmiany indeksów rynku pieniężnego (np. WIBOR lub EURIBOR) mogą utrudnić prognozowanie poziomu obsługi zadłużenia. Jeśli klient wybierze kredyt ze stałym oprocentowaniem, ponieważ chce zapewnić sobie stały koszt obsługi zadłużenia, bank musi dla niego zawrzeć transakcję swapa procentowego.
Powiązany Artykuł
Sąd Najwyższy: decyzja ws. frankowiczów odroczona
Swapy procentowe są używane między innymi do zabezpieczania się przed ryzykiem zmiennej stopy procentowej. Swap zamienia oprocentowanie zmienne na stałe. Innymi słowy, odsetki od kredytu opartego o zmienną stopę procentową zmieniają się na stały koszt. Transakcja swapa jest zawierana na rynku międzybankowym, a w czasie jej trwania dochodzi do systematycznych wymian płatności odsetkowych między bankiem a drugą stroną transakcji (kredytobiorca w tym procesie już nie uczestniczy).
Upraszczając pewne założenia, za regułę można przyjąć, że im dłuższy termin kredytowania (lub termin zapadalności transakcji swap), tym wyższy koszt przekształcenia zmiennej stopy kredytu na stałą. Wynika to z oczekiwań rynku dotyczących kształtowania się poziomów stóp procentowych w przyszłości oraz możliwościami zawarcia transakcji swap na określony termin. W Polsce na rynku międzybankowym jest najłatwiej zawierać transakcje na krótsze terminy (np. 5 lat). Trudno jest bankom i uczestnikom rynku oszacować stopę procentową za 30 lat (czyli wziąć pod uwagę cały okres trwania kredytu). Ponadto, mogłoby się okazać, że oczekiwania co do stóp procentowych w przyszłości są tak wysokie, że potencjalni klienci banku nie chcieliby brać kredytów ze stałym oprocentowaniem.
Przykładowe oczekiwania rynkowe dotyczące stawek swapów na stopę procentową (IRS) w Polsce. Źródło: mBank Różnica oprocentowania pomiędzy kredytem o stałej stopie, a zmiennej przy jego zaciąganiu, mogłaby sięgać kilku lub kilkunastu punktów procentowych dla kredytu trzydziestoletniego. Dlatego banki w Polsce wolą proponować kredyty o stałej stopie procentowej na okres do 5 lat. Potem klient ma możliwość przedłużenia stałego oprocentowania, ale to już przy stopach procentowych, które będą obowiązywały w przyszłości.
PolskieRadio24.pl/ Invetopedia/ Bankrate/ mib